収益物件 大阪

物件をお探しの皆様

物件を利回りのみで探していませんか？

実は重要なのはそこではありません。

利回り高い＝ダイヤの原石ではないんですよ。

不動産のような流動性のないものに投資していかに現金に還元することが大事なのです。

そこで一番大事になるのが、融資、税金に対する知識です。

まずは融資、現金を増やしたいのに、回収率が悪い不動産でいきなり自己資金を
大量に入れて意味があると思いますか？？

返済額が少なり、キャッシュフローが残るとお考えですか？
その時点で本末転倒ではないですか？

なるべく自己資金は使わないほうがCASHは残りますよね。
つまり不動産所得時にかかるお金も含め、フルローンが好ましいと思います。

※フルローンは少しテックニックがいるので、やり方は割愛します。
　詳しく知りたい方はこちら→メール相談

そして次に融資期間を延ばすこと、
不動産投資の過熱とともに銀行も耐用年数を超える融資をだしてくれる銀行も増えてきました。

しかしすべての物件に出しているわけではありません。

【土地の割合が高い】
【土地の値段が安定している】
【財務内容が安定している】
【空室が年間にわたって少ない】

つまりどのような物件というと、、こちら【昨日の物件】

利回りは低めですが、30年の融資を引けると思います。

このような物件でキャッシュを残していきましょう。

※やり過ぎると、2棟目の融資が出にくくなるのでバランスが必要

次に税金に対する知識。

皆さま、減価償却は聞いたことがあると思いますが、
本当に利点を理解されていますが？？

例えば、築古の耐用年数が過ぎた物件を買ったらどうなりますか？
減価償却は４年でき、大きくマイナス計上できますが、減価償却の無駄使いです。
例えるなら、マリオがクリボー【税金】がいないところでスター【減価償却】を使っている状態

新築、築浅なら最大で22年残っており、年収1000万の人がいます。

不動産所得＝200万【実際のお金】
減価償却＝400万　【経理上のお金＝実際はマイナス０】

不動産所得400万ー200＝－200万
※細かい経費計上は割愛します。

それを確定申告すれば
普通の不動産をもってない年収１０００万のサラリーマンにくらべ
税金還付で約150万　不動産収入で200万の所得
150＋200＝350万円のキャッシュをためることができます。

減価償却は１億の新築物件であれば、上記の内容が22年続けれますので。

350万×22年＝7700万のキャッシュが残ります。【修繕費等はもちろんここから引かれますが】

詳しい相談はこちらまで

この間に2棟目、3棟目と買っておけば、1棟目を売却しても減価償却が残りますので、
いいサイクルに入りますね。

もう理解されましたね。
リスクを冒して、最初から築古、地方の利回りが高い物件を狙う必要がありますか？

ないですよね。まずはこのサイクルに入ることが大事
1棟目はこのような物件が好ましいのではないのですか？

1棟目は単なる始まりにすぎません。いきなり走り始めてこけない様に安全に投資を行いましょう